I Tydzień tematyczny - Rozpoczynamy budowę : projekt i formalności - prowadzony przez Studio Atrium

Jeśli myślisz o budowie domu lub jesteś na jakimkolwiek etapie związanym z budową domu zapraszamy na tydzień “Rozpoczynamy budowę”. Po udziale w nim będziesz mógł bez obaw stanąć do walki z ogromną biurokratyczną machiną i wyjść bez szwanku z labiryntu przepisów prawnych. 

STUDIO ATRIUM Lelek, Godlewski Spółka Jawna 
43-300 Bielsko-Biała 
ul. Malczewskiego 1 
telefon: 33 810 66 54, 816 40 69, fax w. 108

Jakie zalety posiada dom modelowy?

Artur Laszczak: Na wstępie należy zaznaczyć, że wybudowany dom modelowy powstał na podstawie projektu GL 777 pracowni Studio Atrium. Jest budynkiem nowoczesnym uwzględniającym wszystkie najnowsze technologie dostarczane przez Partnerów akcji. Projekt powstał na planie kwadratu, w bryłę wkomponowano garaż i przedsionek. Przykryty został zawsze modnym i popularnym wśród inwestorów dachem wielospadowym, wejście zaakcentowano niewielkim podcieniem i przeszklonym przedsionkiem.. Dom przeznaczony jest dla rodziny 2+2 lub 2+3. Atrakcyjna bryła wyróżnia domostwo z otoczenia. Jednym zdaniem: niebanalny budynek o ponadczasowej architekturze.

Czy w ofercie Studia Atrium znaleźć można inne tego typu budynki?

AL: Jako pracownia architektoniczna działamy na rynku od 17 lat. Przez cały ten okres staraliśmy się wychodzić naprzeciw wymaganiom klientów. Od samego początku projektowaliśmy domy osadzone w tradycji, a zarazem nowoczesne z uwzględnieniem wszystkich typów zabudowy. Projekt GL 777 jest interesującą kompilacją ponieważ jest to połączenie wygodnego domu parterowego z możliwościami budynku z użytkowym poddaszem, czyli po prostu: mieszkamy komfortowo na parterze, ale pozostaje nam rezerwa powierzchni na poddaszu. W naszej ofercie projektowej można znaleźć ponad 700 projektów: domy z użytkowym poddaszem, domy parterowe, piętrowe, przeznaczone do zabudowy bliźniaczej oraz budynki wielorodzinne. Są to projekty o zróżnicowanej formie i funkcji przeznaczone dla każdego, nawet najbardziej wymagającego klienta.

Zachęcam do zapoznania się z nasza ofertą za pośrednictwem wydawanego cyklicznie katalogu Domy w Tradycji. Natomiast na stronie internetowej www.studioatrium.pl zaprezentowano całą naszą ofertę.

Jakie trudności napotkało Studio Atrium w czasie budowy Domu Modelowego?

AL: Zaprojektowanie domu, w którym wykorzystuje się tak wiele nowoczesnych technologii, wymagało dużego zaangażowania i doświadczenia. Podczas trwania budowy nasi architekci i inżynierowie służyli radami wykonawcy. Krótki czas budowy i koordynacja wielu niezależnych producentów, stanowiła główne wyzwanie organizacji przedsięwzięcia.

Niniejszym dziękujemy firmie Arkada Budownictwo za szybką rzetelną pracę, firmie Excellent Design za dbałość o wystrój wnętrz oraz wszystkim Partnerom, którzy przyczynili się do powstania budynku.

Do zobaczenia w Domu Modelowym przy Parku Handlowym Janki!

O: Witam serdecznie w Domu Modelowym na pierwszym z tygodni tematycznych. Naszym gościem jest pan Krzysztof Kruszewski ze Studia Atrium, który opowie nam o formalnościach związanych z budową domu.
Dzień dobry panie Krzysztofie

K: Dzień dobry

O: Może zaczniemy od podstawowych informacji. Aby wybudować dom musimy dowiedzieć się o kwestiach formalnych związanych z jego powstaniem, przede wszystkim o tym czym jest pozwolenie na budowę?

K: W zasadzie pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną, udzielaną przez starostwo. Z tą decyzją wiąże się wiele formalności o których sobie za chwilę opowiemy, czyli ogólnie mówiąc pozwolenie na budowę jest decyzją wydawaną przez starostę danego powiatu, do której dołączany jest projekt zaaprobowany przez w/w starostwo.

O: Czyli starostwo wydaje nam pozwolenie na budowę a jakie dokumenty potrzebujemy, żeby móc uzyskać to pozwolenie na budowę?

K: Jest szereg formalności. W ogóle w pierwszej kolejności musimy posiadać działkę, czyli abstrahując od spraw związanych z lokalizacją działki gdy już ją mamy, pierwszą rzeczą którą załatwiamy są warunki zabudowy. Musimy udać się do urzędu gminy w którym to pierwszą rzeczą o którą pytamy w wydziale planowania przestrzennego jest to, czy dana działka jest objęta planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego danej gminy. Jeżeli jest to mamy uproszczoną sprawę. Wyjmujemy z urzędu gminy wypis lub wyrys z planu miejscowego. Jeżeli na danym terenie gdzie posiadamy działkę nie ma tego planu miejscowego wówczas musimy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy terenu. To jest pierwszy dokument.

O: Jeżeli nie ma takiego planu zagospodarowania to ile będziemy czekać na jego otrzymanie?

K: Bywa to różnie. Czasem na taki dokument czekamy nawet i parę miesięcy, bywają również przypadki, że warunki zabudowy załatwiamy i rok czasu. To niestety jest bolączką braków tych planów miejscowych na którą inwestor niestety musi być przygotowany. Trudno jest tutaj mówić jaka jest przyczyna, jaki jest powód tak długiego wydawania warunków zabudowy. To jest pierwsza formalność. Druga rzecz, jeżeli mamy już albo wypis z planu miejscowego albo decyzję o warunkach zabudowy, potrzebujemy uzyskać od geodety mapy do celów projektowych, to jest druga ważna sprawa. Wtedy dopiero udajemy się najlepiej do projektanta który będzie kompletował te wszystkie dokumenty i pomagał, koordynował w uzyskiwaniu dalszych. Z tych dwóch rzeczy będą wynikały dalsze np. potrzeba załatwienia wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, jeżeli jest to teren wiejski. Najprawdopodobniej będziemy musieli również uzyskać uzgodnienie lokalizacji zjazdu na drogę publiczną. Najprawdopodobniej będziemy musieli też uzgodnić czy dana działka jest zmeliorowana w zarządzie melioracji, aczkolwiek nie zawsze. Na pewno będziemy musieli uzyskać warunki techniczne podłączenia do sieci elektroenergetycznej, to jest podstawowe medium. Jeżeli przebiega kanalizacja będziemy musieli uzyskać warunki podłączenia do sieci kanalizacyjnej, warunki techniczne do sieci wodociągowej. Bywa często również tak, że nie ma ani kanalizacji ani wodociągów na działce. Wówczas musimy zapewnić na projekcie zagospodarowania studnię i gdzieś  zlokalizować zbiornik bezodpływowy albo przydomową oczyszczalnię ścieków. Co do dalszych uzgodnień czasami musimy ją uzgodnić z konserwatorem zabytków, czasami z konserwatorem przyrody. Kolejna sprawa to projekt. Musimy wiedzieć jak chcemy zaplanować daną przestrzeń, daną działkę no i w tą przestrzeń wkomponować to o czym marzymy, czyli nasze plany, zamierzenia które są przelane przez architekta albo przez pracownię projektów typowych np. taką jaką jest Studio Atrium. W naszej bazie posiadany ponad 700 gotowych projektów  typowych, także na pewno inwestorzy mają w czym wybierać. Projektant wykonujący adaptację projektu typowego na pewno podpowie nam które z dokumentów będą potrzebne w kolejnych pracach przy stawianiu naszego domu.

O: Jakie opłaty administracyjne związane z w/w dokumentami będziemy ponosili?

K: Przy budownictwie jednorodzinnym nie ma opłat. Czasami ponosimy opłaty skarbowe np.: za pełnomocnictwo ale nie są to duże kwoty. Nawet pozwolenie na wycinkę drzew w przypadku budownictwa jednorodzinnego jest zwolnione z opłat.

O: A czy można określić czas jaki będzie nam potrzebny do otrzymania pozwolenia na budowę?

K: Jeżeli mamy nieszczęsne warunki zabudowy już załatwione, co trwa – jak wcześniej mówiłem -  od miesiąca do nawet ponad roku i one się uprawomocnione to dalsze formalności mogą trwać średnio od dwóch do czterech miesięcy, w zależności od tego ile spraw trzeba pozałatwiać.

O: Czy czas jest zależny od miejsca budowy – miasta czy wsi?

K: Nie, to nie jest kryterium wpływające na czas.

O: Co i kiedy z badaniami gruntu?

K: Badania gruntu to oddzielna sprawa, którą w tym przypadku powinniśmy zlecić geotechnikowi. Badanie gruntu robimy w trakcie wykonywania adaptacji, to jest już dalsza część podczas wykonywania projektu adaptacji. Geotechnik określa nam parametry gruntu, jego nośność itp. na podstawie których projektant jest w stanie określić upraszczając czy ława może by węższa, szersza czy bardzo szeroka czy np. niezbędne jest posadowienie domu na płycie fundamentowej.

O: Czy np. w sytuacji w której na naszej działce stoi dom, który chcemy wyburzyć są nam potrzebne jakieś dodatkowe pozwolenia?

K: Przede wszystkim musimy zgłosić dom do rozbiórki. Jeżeli jest to budynek nie wysoki, dom jednorodzinny, wówczas formalność jest uproszczona zgłoszenia budynku do rozbiórki jednak w określonych przypadkach potrzebować możemy projekt rozbiórki i pozwolenie na rozbiórkę. Po rozbiórce musimy spełnić formalności jak wyżej.

O: To bardzo biurokratyczne rozwiązanie.

K: Mamy prawo rozbudowy, przebudowy czy nadbudowy starego budynku ale wówczas konstrukcja nośna  tego budynku musi pozostać. Nie możemy rozebrać jednego budynku i w jego miejsce postawić inny bez wcześniejszego pozwolenia na rozbiórkę. Jest to wynikiem orzecznictwa sądu, opinii nadzoru budowlanego. Więc jeżeli chcemy rozebrać budynek by móc postawić nowy musimy postąpić właśnie w sposób jak wyżej. Gdy chcemy budynek rozbudować, przebudować czy nadbudować wówczas musimy zrobić inwentaryzację tego co jest i projektant robi projekt indywidualny pod kątem tego co chcemy mieć. Dodatkowo do tego dokładana jest ekspertyza techniczna stanu obiektu istniejącego na podstawie której będziemy wiedzieli czy istnieje możliwość dokonania indywidualnych zmian w naszym istniejącym domu.

O: Czy formalnie musimy to zgłosić?

K: Robimy standardową procedurę tak jak do pozwolenia na budowę. Nie wszystkie formalności są oczywiście potrzebne ale o część będziemy musieli wystąpić ponownie.

O: To dosyć istotna sprawa w momencie chęci dokonania zmian w naszym domu. Czyli nie możemy tego zrobić od ręki.

K:  No nie. Nieznajomość prawa nie zwalnia nas od jego przestrzegania. Należy o tym pamiętać.

O: A czy jeżeli nie chciałabym zajmować się tymi formalnościami czy mogę komuś je zlecić?

K: Studio Atrium zajmuje się zdobywaniem pozwoleń na budowę czy to dla odbiorców indywidualnych czy to dla inwestorów. Wykonujemy całą procedurę zaadoptowanie naszego typowego projektu w Studiu Atrium w oddziale w Raszynie. Jeszcze po krótce dodam czym jest adaptacja projektu typowego. Nie możemy wziąć tak ad hoc projektu i pójść z gołą dokumentacją do urzędu po pozwolenie ponieważ projektant adoptujący właśnie koordynuje bądź załatwia za inwestora te wszystkie formalności o których mówiliśmy wcześniej. My jako projektanci musimy wszystko zebrać, jeżeli zostaną nam dostarczone np. badania gruntu musimy sprawdzić nośność fundamentów, sprawdzić strefy śniegowe i wiatrowe, sprawdzić w terenie wysokość posadowienia tego budynku, wrysować budynek na mapę do celów projektowych czyli wszystkie elementy wymienione przeze mnie wraz z koordynacją składają się wykonanie adaptacji takiego projektu typowego.

O: Dziękuję za rozmowę.

K: Dziękuję również.

Odpowiedź udzielona przez specjalistę Studia Atrium:

1) abstrahując od spraw związanych z lokalizacją działki gdy już ją mamy, pierwszą rzeczą którą załatwiamy są warunki zabudowy. Musimy udać się do urzędu gminy w którym to pierwszą rzeczą o którą pytamy w wydziale planowania przestrzennego jest to, czy dana działka jest objęta planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego danej gminy. Jeżeli jest, to wyjmujemy z urzędu gminy wypis lub wyrys z planu miejscowego (koszt około 150zł). Jeżeli na danym terenie gdzie posiadamy działkę nie ma tego planu miejscowego wówczas musimy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy terenu. 

2) Druga rzecz, jeżeli mamy już albo wypis z planu miejscowego albo decyzję o warunkach zabudowy, potrzebujemy uzyskać od geodety mapy do celów projektowych. Wtedy dopiero udajemy się najlepiej do projektanta który będzie kompletował, wszystkie dokumenty i pomagał, koordynował w uzyskiwaniu dalszych. 

3) Dalej - potrzeba załatwienia wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, jeżeli jest to teren wiejski. Najprawdopodobniej będziemy musieli również uzyskać uzgodnienie lokalizacji zjazdu na drogę publiczną. Najprawdopodobniej będziemy musieli też uzgodnić czy dana działka jest zmeliorowana w zarządzie melioracji, aczkolwiek nie zawsze. Na pewno będziemy musieli uzyskać warunki techniczne podłączenia do sieci elektroenergetycznej, to jest podstawowe medium. Jeżeli przebiega kanalizacja będziemy musieli uzyskać warunki podłączenia do sieci kanalizacyjnej, warunki techniczne do sieci wodociągowej. 
Często nie ma ani kanalizacji ani wodociągów na działce. Wówczas musimy zapewnić na projekcie zagospodarowania studnię i gdzieś zlokalizować zbiornik bezodpływowy albo przydomową oczyszczalnię ścieków. 

4) Kolejna sprawa to projekt. Musimy wiedzieć jak chcemy zaplanować daną przestrzeń, daną działkę no i w tą przestrzeń wkomponować to o czym marzymy, czyli nasze plany, zamierzenia które są przelane przez architekta albo przez pracownię projektów typowych np. taką jaką jest Studio Atrium. W naszej bazie posiadany ponad 700 gotowych projektów typowych, także na pewno inwestorzy mają w czym wybierać. 

5) Odnośnie opłat administracyjnych - czasami ponosimy opłaty skarbowe np.: za pełnomocnictwo ale nie są to duże kwoty. Nawet pozwolenie na wycinkę drzew w przypadku budownictwa jednorodzinnego jest zwolnione od opłat. Co do reszty (ceny w zależności od regionu): 150zł wypis wyrys z planu miejscowego, 1000zł mapy do celów projektowych, 1000zł badanie gruntu, 2000zł projekt typowy, 2000zł adaptacja projektu typowego (bądź inaczej nazywane potocznie wrysowanie na mapy), 200zł projekt zbiornika bezodpływowego (w przypadku braku kanalizacji).